北京再现合作建房 承诺房价比市场便宜四成

　　在2012年上半年刚刚结束、市场成交量逐渐回暖的时刻，合作建房之风再度席卷北京楼市。7月11日，北京合作建房项目举行新闻发布会，拥有多年房地产销售经验的孙智群进军合作建房，声称其建设的房子比市场价低40%。沉寂多年的“合作建房”重又进入人们的视野。

　　买房人联合做开发商，共同出资、选地、设计施工、验收入住，以节约成本，建设低于市场价的房子。2004年，联想IT工程师于凌罡在中国首次提出这种购房理念，但是因为5次拿地失败，合作建房项目终告失败。

　　近10年之后，复制于凌罡模式的赵智强、孙智群等人能不能够成功，合作建房到底有什么魔力令人趋之若鹜，记者采访了合作建房的发起人孙智群、曾世平等，探讨合作建房的乐与忧。

　　A

　　承诺房价比市场便宜四成

　　毫无疑问，个人合作建房最为吸引买房人的便是房价低廉。孙智群在新闻发布会上公布了通州北关环岛往北地块和大兴庞各庄地块成为北京合作建房的意向地块。据其描述，通州及大兴地块交通状况良好，面积大小合适，体量容易操作。核算地价成本及建安成本后，通州房价确定在8900元，大兴为7624元。该均价由地价成本、土地成本和综合建设成本组成，将有2%的浮动资金。

　　他还透露，在住宅设计方面，计划户型实际使用率和使用效果大于商品房户型面积，共设一居、二居、三居、四居四种房型，平均面积在80平方米左右，10万平方米的土地需召集1300户合作者。

　　这样的价格在通州和大兴的同等位置极具竞争力，但也有不少人对合作建房能否在招拍挂时竞争过实力房企夺得土地提出质疑。孙智群回应称，土地市场冷暖均是双刃剑，“土地市场很冷，必然导致房价下降的预期，大家都在等待，这个时候我们推出合作建房更有意义。而土地增值的时候，房企的拿地热情又回来了，房企通过加价拿地，成本提高，房价又会提升，又会让大家看到合作建房的好处。所以我认为在一段时期之内，合作建房的成功率增加了。”

　　另外一个合作建房项目的发起人曾世平也强调了房价的优势。他说：“有钱人可以买商品房，困难人群可以申请公租房、经济适用房，唯有处在夹心层的人群没有合适的房子，合作建房的潜在客户正是这些人。”他认为，保守估计也能比同地段的商品房便宜四成。个人合作建房首先节省了融资成本，这部分成本大约占房价的15%—20%；再就是销售成本，不需要搞专门的售楼处，也不用招聘售楼小姐，这部分费用大约占 10%—15%；还有就是公司利润，一般房地产企业利润最低也要在20%，而合作建房仅仅有3%的管理费。此外还能省一笔的就是“公关费用”，“所以便宜四成不是毫无根据的吹嘘”。

　　与孙智群高调公布意向地块不同，曾世平显得非常谨慎。他透露，目前已经选中了两个目标地块，在南四环与南五环，这里相比较通州地块更加接近市中心，交通便利，而且开发程度低，价格相对便宜。不过，他没有透露地块的具体位置。“吸取了之前北京合作建房失败的经验教训，拿地还是低调些为好”，他说。

　　合作建房这个概念由来已久，在国外合作建房项目往往能够获得政府的支持。我国也有相关的政策，1991年12月31日，由国务院住房制度改革领导小组颁发的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第六条：“住房投资和建设体制问题。住房投资和建设体制的改革，就是把现行由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。各地政府应大力支持单位或个人的集资、合作建房，特别是结合“解危”、“解困”进行的集资、合作建房。计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门应该积极配合、支持，通过减免税费等扶持政策，努力降低建房造价。”

　　1994年7月18日，由国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十六条：“鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。”以上从政策上阐述了国家对个人集资建房的态度是鼓励与支持的。

　　实际操作中，合作建房者并没有获得政策上的具体支持，曾世平说：“我们在温州的合作建房项目完全按照商品房建设的流程来操作，审批的过程更加复杂了。”

　　B

　　报名人数不足 购房者在观望

　　7月12日，孙智群开放的合作建房项目接收到的报名者还不到百人。而另外一个项目负责人曾世平告诉记者，他们现在已经有五百人报名了，可是仍然没有达到预期的数量。

　　合作建房因其特有的方式而能够有效控制成本，但前提是能够有足够的资金拿到土地。前期的准备工作非常重要。曾世平说：“北京的地块比较大，需要吸纳的合作者多，在管理和资金方面的压力也非常大。”孙智群负责项目首先需要交纳25万元的预付款，而曾世平负责的项目只需交800元的报名费；尽管有500人报名，但究竟有多少人是真正的合作者还未可知。

　　购房者的观望态度在孙智群和曾世平等人看来是正常的，毕竟要将如此巨额的资金投入到一个还未可期的项目之中需要巨大的勇气。如何建立起组织者与购房者间的信任，也是合作建房必须要跨过的一道坎。

　　孙智群介绍说，在地块招拍挂环节，买房人要向银行专管账户打入资金。设计、施工、监理等环节都将进行公开招标，做到公开公正。如果买房人想中途退出，将退还购买者的本金和利息。不论拿到的地块处于什么位置，合作建房的价钱，都会比开发商建设的房价低百分之四十左右，价格优势是关键。即使在偏远郊区，我们也会根据买房人需求，和公交部门洽谈，增加那里的线路。

　　孙智群同时介绍了北京合作建房的组织架构，未来合作建房组织将包括五个职能板块：资金监管委，保证资金的安全；成本核算部，价格是否合理，由成本核算委员会进行监管；工程质量监督委员会；监察部及法律顾问。他说，有了程序和组织架构的保障，合作建房的成功性将大大提高。

　　曾世平的项目也意识到了这个问题，他们的办法是在银行建立委托账户。合作建房的全部资金都在这个委托账户之中。这个账户的动用需要合作建房组织者、业主代表和银行三方面的签字。假如拿地不成功，将会全额返还预付资金。

　　合作建房的热潮引起了一些部门的注意，北京市国土局方面曾经表示，住房建设用地只能由具有开发资质的公司通过竞拍获得土地的建设使用权。而具有土地开发资质的公司，只要手续齐全，就可以土地竞拍。北京市住建委方面也表示，对合作建房目前没有明确规定，但按照现有法规，只要委托的开发商有正规的手续即可。

　　中国律师精英网首席律师尹富强提到，合作建房从法律上来说没有障碍，而且能有效减少中间环节，在一定程度上避免灰色支出的空间。赵智强团队中的律师孟宪生则称，合作建房项目在国外已经发展得非常成熟，只不过国外是以住宅合作社的名义去操作，而国内虽然也有一些这样性质的住宅合作社，但由于合作建房多年搁置不提，这些合作社也都不再以此为业了。孟宪生也是最早的合作建房发起者之一，还曾参与过于凌罡的合作建房计划。在他看来，合作建房是个可行又有益处的好事，“尝试着推行，没什么不可以的。”

　　C

　　合作建房的春天还没来

　　对于合作建房的前景，许多业内人士都持怀疑的态度。拿地太难了，于凌罡就是倒在了拿地的环节。和他竞拍的都是资产雄厚、财大气粗的房地产龙头，许多甚至有央企的背景。曾世平打了个比方，假如央企要是看中一块地，它不介意多举两次牌。对于合作建房者来说，资金是定额的，假如地块超过了预期的价格，就很难拿到。“假如多个一千万，我自己就能做主，再多了就不行了。”曾世平说。

　　即使拿到了地，房子怎么建起来，怎样保证质量、控制成本？也是一个难题。面对比市场价低40%的房子，北漂一族们很难保持冷静。在赵智强为合作建房创建的QQ群里，每天都有人在热烈地讨论，在这些人眼里，钱是唯一的问题，其他的都好办。这些人来自各行各业，有搞建筑的，有做工程造价的，有做装修的，大家乐观地说，只要拿到地，自己就能把房子盖起来。

　　在孙智群轰轰烈烈地进行推广时，一家土地评估公司的老总范国才提醒他：“合作建房，实际上就是要挤掉开发商的利润，由合作者自己去充当开发商的角色，这从资金、专业上，对合作者自己提出了非常高的要求。个人认为，合作建房，可以满足少部分人的愿望，但若要推广普及，可能性为零。”中国水电地产的副总周序说：“热情值得赞赏，但术业有专攻，罗马不是一夜建成的。不反对大家的尝试，只是希望大家保持清醒和冷静。”

　　房子建起来了，产权证能不能拿到还是一个未知数。北京与温州不同，为了控制房地产投资性需求，北京实行了极为严格的限购政策。一，在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明；二，有北京合法有效的暂住证；三，购房人在北京没有房屋，如果已经结婚，夫妻双方在北京没有房屋；四，身份证、结婚证和户口本。五，如果在北京以外的地方贷款买过一套房，符合以上条件在北京再贷款买房，首付款要百分之六十以上，包括百分之六十，贷款利率上浮百分之十。

　　许多外来务工者对于限购政策的估计过于乐观，有人说：我现在虽然并不满足条件，但是从拿地到封顶，房子的建设还需要两三年时间，到时候我的纳税时限也就达到了。曾世平说，不用太过于担心限购政策，这只是临时性的，也许过两年就会取消了。事实上，许多房地产观察家认为，北京的房地产限购政策并不是单纯经济层面的考虑，也有北京对控制外来人口迅速增加的考量，将会持续相当长的时间。在限购政策下，一些人群购买了北京的房子之后，不仅无法拿到房产证，其预付的资金也将面临缺乏法律保护的境地。“即使拿不到房产证，凭低于市场价40%的价格，房子也可以顺利的转让”，这是不少人的想法，也是导致炒房者参与进来的因素。合作建房到底能不能如它所倡导的，让夹心层也能够买到房子，而不是给了炒房者更大的利润空间？这是不少人心中的疑问，事实上，合作建房中的炒房者不仅存在，而且比重很高，曾世平坦承：与赵智强在温州的合作建房项目，有30%是炒房者。

　　与大多数合作建房者一样，曾世平与赵智强在合作建房的初期，满腔热情，干劲十足，认为自己是在从事一项伟大的事业，渐渐地他们发现，并非所有的购房者都是买不起商品房，而是看中了他们低价的房源，想以此获利，也就是我们通常所说的炒房者。曾世平说，打开门做生意，没有理由拒绝这些人，但是到项目结束统计下来，炒房的人能占到30%。

　　吸取了温州经验，中国合作建房网www.zghzjf.com在接受购房报名时，除了要求详细的身份信息，还增加了一栏，购房者必须注明在本市(北京)有无房屋和房屋数量，以供组织者筛选。这一举措到底能起到多大作用，曾世平说：无法彻底杜绝炒房行为，我们这么做也不过是一种手段而已，不敢说起到多大作用。在资金紧张、政策缺位的情况下，合作建房公司对于送上门的生意，难有不做的道理。